Calculator ng Mortgage

Ang aming Mortgage Calculator ay isang makapangyarihan at madaling gamiting tool na idinisenyo upang tulungan kang tumpak na matantya ang iyong buwanang bayad sa mortgage at ang tunay na halaga ng pagkakaroon ng sariling bahay. Bukod sa karaniwang principal at interes, maaari mong isama ang mga karagdagang bayarin sa pagbili ng bahay o ang taunang porsyento ng pagtaas upang makakuha ng kumpleto at makatotohanang larawan ng iyong pangmatagalang pinansyal na obligasyon.

Mga Mortgage (Sangla sa Bahay)

Ang mortgage ay isang utang na sinusuportahan ng real estate, kadalasan ay isang bahay. Ginagamit ng mga nagpapautang (lenders) ang ari-arian bilang kolateral para sa perang hiniram upang tustusan ang pagbili. Ang mga mamimili na kumukuha ng utang sa bahay ay kinakailangang bayaran ang nagpapautang sa loob ng itinakdang panahon—karaniwan ay 15 o 30 taon sa Estados Unidos. Bawat buwan, binabayaran ng mamimili ang isang bahagi ng utang. Ang principal, na siyang orihinal na halagang hiniram, ang bumubuo sa malaking bahagi ng patuloy na buwanang bayad na ito.

Ang interes ay ang bayad sa nagpapautang kapalit ng paghiram ng pondo. Upang mapadali ang pananalapi, madalas na ginagamit ang mga escrow account upang isama ang mga patuloy na gastos tulad ng buwis sa ari-arian (property taxes) at insurance ng may-ari ng bahay (homeowners insurance) nang direkta sa buwanang bayad. Mahalagang tandaan na hangga't hindi nababayaran ang huling buwanang bayad, ang mamimili ay hindi pa itinuturing na ganap na may-ari (free and clear owner) ng nakasanglang ari-arian.

Ang 30-taong fixed-rate mortgage ang pinakakaraniwang uri ng utang sa bahay sa Estados Unidos. Sa pangkalahatan, ang mga mortgage ay nagsisilbing pangunahing pinansyal na paraan upang bigyang-kakayahan ang mga indibidwal na mapondohan ang mga pagbili at makamit ang kanilang mga pangarap na magkaroon ng sariling bahay.

Mga Bahagi ng Isang Mortgage Calculator

May ilang mahahalagang bahagi ang isang karaniwang mortgage loan, na lahat ay maayos na isinama sa aming calculator. Ang halaga ng utang (loan amount) ay ang kabuuang halagang hiniram mula sa bangko o direktang nagpapautang. Ang halagang ito ay katumbas ng presyo ng pagbili ng bahay bawasan ng iyong paunang bayad (down payment). Ang pinakamataas na halaga ng utang na maaari mong makuha ay karaniwang nakadepende sa kita ng iyong sambahayan, debt-to-income ratio (proporsyon ng utang sa kita), at pangkalahatang kakayahang magbayad.

Tinutukoy ng termino ng utang (loan term) ang eksaktong takdang panahon na mayroon ka upang bayaran nang buo ang utang. Ang mga fixed-rate mortgage ay karaniwang nag-aalok ng mga termino ng pagbabayad na 15, 20, o 30 taon. Ang mas maiikling termino ng pagbabayad, tulad ng 15 o 20 taon, ay karaniwang nakakakuha ng mas mababang interest rate at nagreresulta sa mas mababang kabuuang interes na babayaran sa paglipas ng panahon.

Ang paunang bayad (down payment) ay ang iyong unang pamumuhunan sa ari-arian, na karaniwang ipinapahayag bilang porsyento ng buong halaga ng pagbili. Karaniwang hinihingi ng mga tradisyunal na nagpapautang ng mortgage ang paunang bayad na hindi bababa sa 20% ng kabuuang halaga ng utang. Gayunpaman, sa ilang partikular na kaso, ang mga highly qualified na manghihiram ay maaaring magbayad ng kasingbaba ng 3%.

Kakailanganin ng mga manghihiram na bumili ng private mortgage insurance (PMI) kung ang kanilang paunang bayad ay wala pang 20%. Dapat mong panatilihin ang sapilitang insurance coverage na ito hanggang sa ang natitirang balanse ng principal ng utang ay bumaba sa ilalim ng 80% ng paunang presyo ng pagbili ng bahay. Sa huli, ang mas malaking paunang bayad ay tumutulong sa iyo na maiwasan ang PMI, makakuha ng mas magandang interest rate, at makabuluhang mapataas ang posibilidad na maaprubahan ang utang.

Ang interest rate ay ang pangunahing gastos sa paghiram ng principal, na ipinapahayag bilang isang porsyentong bayad.

May dalawang pangunahing kategorya ng utang sa bahay: mga fixed-rate mortgage (FRM) at mga adjustable-rate mortgage (ARM). Gaya ng ipinapahiwatig ng pangalan, ang isang FRM ay nagla-lock ng isang nakapirming interest rate para sa buong haba ng buhay ng utang. Mangyaring tandaan na tanging ang mga fixed rate lamang ang kinakalkula gamit ang mortgage calculator sa itaas.

Sa mga ARM, ang interest rate ay nananatiling nakapirmi para sa isang panimulang yugto (introductory period), at pagkatapos ay paminsan-minsang nag-aadjust batay sa mas malawak na mga indeks ng merkado. Dahil inililipat ng mga ARM ang ilan sa patuloy na panganib ng interest rate sa manghihiram, ang kanilang mga panimulang rate ay karaniwang mas mababa ng 0.5-2% kaysa sa mga maihahambing na FRM na may eksaktong parehong termino ng utang.

Ang mga mortgage interest rate ay karaniwang ipinapahayag bilang isang annual percentage rate (APR), na minsan ay tinutukoy bilang nominal o effective APR. Sinasalamin ng sukatang ito ang tunay na halaga ng paghiram, na kinakalkula bilang isang periodic rate na pinarami sa bilang ng mga compounding period sa isang taon. Halimbawa, kung ang iyong mortgage rate ay 6% APR, magbabayad ka ng 6% na hinati sa labindalawa, na nagreresulta sa 0.5% na interes na sinisingil sa iyong natitirang balanse bawat buwan.

Mga Gastos sa Pagmamay-ari ng Bahay at Pagkuha ng Mortgage

Ang buwanang bayad sa mortgage ang bumubuo sa malaking bahagi ng mga pinansyal na gastos sa pagkakaroon ng sariling bahay. Gayunpaman, may ilang iba pang mahahalagang gastusin na dapat mong isaisip. Upang matulungan kang magbadyet nang epektibo, hinahati namin ang mga gastos sa pabahay na ito sa recurring (paulit-ulit) at non-recurring (minsanan) na mga gastos.

Mga Recurring na Gastusin

Karamihan sa mga recurring na gastusin ay nagpapatuloy sa buong buhay ng mortgage at higit pa rito. Ang mga buwis sa real estate, insurance ng may-ari ng bahay, mga bayarin sa HOA, at iba pang gastos sa pagpapanatili (maintenance) ay karaniwang tumataas sa paglipas ng panahon bilang natural na epekto ng inflation, na ginagawa itong mahalagang pangmatagalang salik sa pananalapi.

Ang mga recurring na gastos ay madaling maisama gamit ang "Include Options Below" (Isama ang mga Opsyon sa Ibaba) checkbox sa aming calculator. Para sa mas tumpak na mga projection, ang calculator ay mayroon ding mga karagdagang patlang para sa taunang porsyento ng pagtaas sa ilalim ng seksyong "More options" (Higit pang opsyon). Ang paggamit sa mga feature na ito ay magbubunga ng mas tumpak na pinansyal na pagtatantya.

Home insurance (Insurance ng bahay) ay isang napakahalagang patakaran na nagpoprotekta sa iyong ari-arian at mga personal na kagamitan laban sa iba't ibang uri ng sakuna, tulad ng sunog, pagnanakaw, o matinding lagay ng panahon. Nagbibigay din ito ng personal liability coverage, na nagpoprotekta sa iyo mula sa mga magastos na kaso na may kinalaman sa mga pinsala o aksidente na nangyayari sa loob o labas ng iyong ari-arian. Ang kabuuang gastos sa insurance ng bahay ay lubos na naiimpluwensyahan ng ilang mga variable, kabilang ang heograpikal na lokasyon ng bahay, edad, pisikal na kondisyon, at ang iyong nais na antas ng proteksyon.

Property taxes (Buwis sa ari-arian). Ang mga may-ari ng ari-arian ay legal na inaatasan na magbayad ng buwis sa kanilang mga lokal na pamahalaan upang pondohan ang mga mahahalagang serbisyo sa komunidad. Sa Estados Unidos, ang buwis sa ari-arian ay karaniwang pinangangasiwaan ng mga lokal o county na pamahalaan at ipinapataw sa lahat ng 50 estado. Sa karaniwan, ang mga may-ari ng bahay sa U.S. ay gumagastos ng tinatayang 1.1 porsyento ng assessed value ng kanilang ari-arian sa mga buwis sa real estate taun-taon.

HOA charge (Bayad sa HOA) ay isang sapilitang bayarin na ipinapataw sa mga ari-arian na matatagpuan sa loob ng komunidad ng homeowner’s association (HOA). Ginagamit ng namumunong organisasyon na ito ang mga nakolektang pondo upang mapanatili ang mga ibinabahaging pasilidad (shared amenities) at mapabuti ang pangkalahatang pamantayan ng pamumuhay sa komunidad. Ang mga bayarin sa HOA ay isang karaniwang kinakailangan para sa mga condominium, townhouse, at ilang partikular na single-family na residential development. Ang taunang bayad sa HOA ay karaniwang umaabot nang wala pang 1% ng kabuuang halaga ng ari-arian.

Private mortgage insurance (PMI). Ang private mortgage insurance (PMI) ay mahigpit na idinisenyo upang protektahan ang nagpapautang sakaling hindi makapagbayad (default) ang manghihiram at hindi mabayaran ang kanilang utang. Karaniwang inaatasan ng mga nagpapautang sa U.S. ang mga manghihiram na bumili ng PMI kung ang kanilang paunang bayad ay wala pang 20 porsyento ng halaga ng ari-arian at ang loan-to-value (LTV) ratio ay mas mataas sa 78-80%. Ang laki ng iyong paunang bayad, ang kabuuang halaga ng utang, at ang iyong credit score ang nakakaimpluwensya sa eksaktong halaga ng private mortgage insurance. Karaniwang maaasahan mong sisingilin ka sa pagitan ng 0.3 at 1.9 porsyento ng halaga ng utang bawat taon.

Additional costs (Mga karagdagang gastos). Ang regular na taunang pagpapanatili (maintenance) ng ari-arian ay madaling umabot ng hanggang 1% ng kabuuang halaga ng bahay. Ang mga pangunahing kuryente at tubig (utilities), pana-panahong pagpapanatili ng bahay, at mga hindi inaasahang pag-aayos sa oras ng emergency ay kasama lahat sa malawak na kategoryang ito ng gastos.

Mga Non-recurring na Gastusin

Ang aming pangunahing calculator ay hindi tahasang kasama ang mga gastusing ito, ngunit kinakatawan ng mga ito ang isang malaking bahagi ng proseso ng pagbili ng bahay at hindi kailanman dapat kaligtaan kapag nagpaplano ng iyong badyet.

Initial improvements: Bago opisyal na lumipat, mas pinipili ng maraming mamimili na gumawa ng mga pangunahing upgrade sa ari-arian. Ang pag-renovate ng bahay ay maaaring sumaklaw sa lahat mula sa paglalagay ng bagong sahig at pagpapapintura ng mga pader hanggang sa pagsasagawa ng kumpletong pag-remodel ng loob o labas. Bagama't ang mga gastos sa pagpapaayos ay mabilis na maiipon, ang mga may-ari ng bahay ay may pangkalahatang kalayaan na ipagpaliban o iwasan nang buo ang mga proyektong ito batay sa kanilang magagamit na pera.

Closing costs ay ang mga administratibo at legal na bayarin na natatamo upang isara ang isang transaksyon sa real estate. Sa Estados Unidos, karaniwang kasama sa closing costs ng mortgage ang title service fees, attorney fees, property transfer taxes, land surveys, recording fees, mortgage application at underwriting fees, brokerage commissions, home warranties, inspection at appraisal fees, pro-rata property taxes, pre-paid home insurance, pro-rata interest, at pro-rata homeowner association dues.

Kadalasan, ang mamimili ang pumapasan ng karamihan sa mga gastusing ito sa pagsasara, bagama't ang isang pinansyal na "credit" ay maaari ding paminsan-minsang pag-usapan kasama ng nagbebenta o nagpapautang upang makatulong sa pagbawas ng gastusin. Bilang pangkalahatang panuntunan, sa isang tipikal na $400,000 na transaksyon, hindi na bago para sa isang mamimili ang magbayad ng humigit-kumulang $10,000 mula sa kanilang sariling bulsa para sa closing costs.

Miscellaneous: Ang pagbili ng mga bagong muwebles, pag-upgrade ng mga appliances, agarang paggawa ng mga mahahalagang pag-aayos, at pagbabayad para sa mga serbisyo ng moving company ay lahat karaniwang isang beses na gastos sa paglipat (relocation expenses) na nauugnay sa pagbili ng bagong bahay.

Pagbabayad Nang Maaga sa Takdang Panahon at Mga Karagdagang Pondo

Madalas na pinipili ng mga manghihiram na bayaran nang maaga ang kanilang mga mortgage para sa iba't ibang estratehikong kadahilanang pinansyal—kabilang ang pag-lock ng mas mababang gastos sa interes, paghahandang ibenta ang bahay, o mabilis na pagpapalaki ng equity para maka-refinance. Nagbibigay-daan sa iyo ang aming calculator na maayos na isama ang isahan o regular na mga karagdagang bayad. Bago pabilisin ang iyong iskedyul ng pagbabayad, dapat lubusang maunawaan ng mga manghihiram pareho ang mga estratehikong benepisyo at mga potensyal na disbentaha ng paggawa ng mga karagdagang bayad sa mortgage.

Mga Estratehiya para sa Maagang Pagbabayad ng Utang

Bukod sa pagbabayad ng iyong karaniwang huling bayad sa mortgage, may tatlang pangunahing estratehiya upang mapawi ang iyong utang nang mas maaga sa takdang panahon. Ginagamit ng mga manghihiram ang mga subok na pamamaraang ito upang makatipid ng malaking halaga ng pera sa interes. Maaari mong gamitin ang kumbinasyon ng mga estratehiyang ito o ilapat ang mga ito nang hiwa-hiwalay upang pinakamahusay na umangkop sa badyet ng iyong pamilya.

Extra payments

Ang lubos na epektibong estratehiyang ito ay sadyang kinapapalooban ng paggawa ng karagdagang bayad bukod pa sa iyong kinakailangang buwanang bill. Sa mga karaniwang pangmatagalang mortgage, isang napakalaking bahagi ng iyong mga unang buwanang bayad ay direktang napupunta sa pagbabayad ng interes, hindi sa principal. Gayunpaman, anumang karagdagang bayad na iyong ginagawa ay direktang napupunta sa principal, na mabilis na nagpapababa sa pangunahing balanse ng utang. Permanenteng nitong ibinababa ang iyong naipong interes at nagbibigay-daan sa iyo na mabayaran ang utang nang mas maaga sa pangmatagalang panahon.

Ang ilang mga may-ari ng bahay ay bumubuo ng disiplinadong gawi na i-automate ang mga karagdagang bayad bawat buwan, habang ang iba naman ay simpleng nagdaragdag ng maramihang halaga o lump sum (tulad ng tax refund) kapag may dumating na sobrang pera. Ang aming mortgage calculator ay may mga nakalaang parameter para sa pagsasama ng iba't ibang karagdagang bayad, na ginagawang napakabuti nito upang ihambing ang amortization schedule ng iyong utang nang mayroon at wala ang mga pandagdag na kontribusyong ito.

Biweekly payment

Sa ilalim ng isang biweekly (kinsenas) na plano ng pagbabayad, ang manghihiram ay nagpapasa ng bayad na katumbas ng eksaktong kalahati ng kanilang karaniwang buwanang bill bawat dalawang linggo. Dahil may eksaktong 52 linggo sa isang taon, ang manghihiram ay makakagawa ng 26 na biweekly na bayad. Sa huli, ito ay katumbas ng paggawa ng 13 buong buwanang bayad bawat taon, sa halip na ang pamantayang 12 bayad na ginagawa sa isang tradisyonal na buwanang iskedyul.

Ang diskarte na ito ay perpektong umaayon sa karaniwang cycle ng pagbabadyet ng mga indibidwal na sumasahod kada dalawang linggo, na nagpapahintulot sa kanila na maayos na i-synchronize ang isang bahagi ng bawat sahod nang direkta patungo sa kanilang mortgage. Sa loob ng isang taon, ang estratehiyang ito ay nagreresulta sa isang "hindi nakikitang" karagdagang buwanang bayad na buong-buong inilalapat sa principal. Mabilis nitong pinapabilis ang pagbawas ng balanse ng principal, nagbibigay ng malaking matitipid sa interes sa buong tagal ng utang, at maaaring makabuluhang bawasan ang pangkalahatang termino ng iyong mortgage.

Refinancing into a shorter term loan

Ang refinancing ay kinapapalooban ng pagkuha ng isang bagong-bagong utang upang ganap na mabayaran ang isang umiiral na utang. Gamit ang estratehiyang ito, maaaring paikliin ng mga manghihiram ang kanilang pangkalahatang termino ng utang, na karaniwang nakakakuha ng mas mababang interest rate. Pinapabilis nito ang iyong bilis ng pagbabayad at lubos na binabawasan ang kabuuang gastos sa interes. Gayunpaman, ang pag-compress ng timeline ng pagbabayad ay karaniwang nangangahulugan na ang manghihiram ay dapat mangako sa isang mas malaking buwanang bayad. Bukod pa rito, kapag nagre-refinance, halos tiyak na kakailanganin ng manghihiram na magbayad ng mga bagong closing costs at origination fees.

Mga dahilan para bayaran ang utang nang maaga

Maaari mong makuha ang mga sumusunod na benepisyong pinansyal na nakakapagpabago ng buhay mula sa paggawa ng mga karagdagang bayad sa iyong mortgage:

A shorter repayment timeframe: Ang pagpapaikli ng panahon ng pagbabayad ay nangangahulugang ganap na magiging iyo ang iyong bahay nang mas maaga kaysa sa orihinal na terminong tinukoy sa kontrata ng iyong mortgage. Nagbibigay-daan ito sa manghihiram na makamit ang ganap na kalayaan sa utang nang mas mabilis.

Lower interest costs: Ang mga manghihiram ay maaaring makatipid nang malaki sa interes, na malawakang itinuturing bilang isa sa pinakamahalaking panghabambuhay na gastusin sa pagkakaroon ng bahay.

Personal fulfillment: Ang malalim na pakiramdam ng emosyonal na kagalingan at katiwasayan na dala ng pagkawala sa utang ay walang kasinghalaga. Ang pagiging ganap na walang utang ay nagpapalaya sa malaking cash flow, na nagbibigay-daan sa mga manghihiram na kumpiyansang gumastos, mag-ipon, at mamuhunan sa ibang aspeto ng kanilang buhay.

Ang mga disbentaha ng maagang pagbabayad ng utang

Sa kabilang banda, ang mga karagdagang bayad ay may kasamang potensyal na opportunity costs. Ang mga aplikante ng pautang ay dapat maingat na isaalang-alang ang mga sumusunod na pinansyal na salik bago ilagay ang lahat ng kanilang sobrang pera sa kanilang mortgage:

Prepayment penalties: Ang parusa sa maagang pagbabayad ay isang legal na sumasaklaw na sugnay (clause) sa loob ng kasunduan sa pagitan ng manghihiram at ng nagpapautang ng mortgage na nagdidikta kung magkano ang maaaring labis na ibayad ng manghihiram at kung kailan. Ang halaga ng parusa ay karaniwang ipinapahayag bilang isang porsyento ng natitirang balanse na inutang sa oras ng prepayment, o kinakalkula bilang isang tiyak na bilang ng mga buwan ng naipong interes.

Ang halaga ng parusa ay karaniwang bumababa sa paglipas ng panahon hanggang sa ito ay tuluyang mag-expire, kadalasan sa loob ng unang limang taon ng utang. Higit pa rito, ang isang beses na buong pagbabayad na dulot ng pagbebenta ng bahay ay karaniwang hindi napapailalim sa prepayment penalty.

Locking up the house’s capital: Ang perang direktang namuhunan sa iyong bahay ay nagiging illiquid equity—na nangangahulugang ito ay perang hindi madaling magastos ng manghihiram sa ibang lugar. Kung magkakaroon ng hindi inaasahang pangangailangan para sa emergency cash, ang kakulangang ito sa liquidity ay maaaring pilitin ang manghihiram na kumuha ng karagdagang home equity loan na potensyal na may mas mataas na interes.

Lost tax deduction: Ang mga manghihiram sa U.S. ay legal na pinapayagang ibawas ang mga gastos sa interes sa mortgage mula sa kanilang taunang nabubuwisang kita (taxable income). Siyempre, ang pagpapababa ng iyong kabuuang pagbabayad ng interes sa pamamagitan ng maagang pagbabayad ay nagreresulta sa katumbas na mas mababang bawas sa buwis. Gayunpaman, tandaan na tanging ang mga nagbabayad ng buwis na nag-itemize ng kanilang mga deduction (sa halip na kunin ang standard deduction) ang maaaring matagumpay na samantalahin ang partikular na benepisyong ito sa buwis.

Opportunity Costs: Ang pagbibigay-prayoridad sa maagang pagbabayad ng mortgage ay maaaring hindi palaging ang pinakamainam na desisyon sa pananalapi. Dahil ang mga mortgage rates ay madalas na mas mababa kaysa sa mga potensyal na makasaysayang kita mula sa iba pang mga pamumuhunan, mahalagang timbangin ang mga matematikal na benepisyo. Halimbawa, ang paggamit ng mga sobrang pondo para agresibong bayaran ang isang mortgage na may 4% interest rate ay maaaring hindi ganoon kapakinabang kung ang parehong pondo ay maaaring magbunga ng return na 7% o higit pa kung matalinong ipupuhunan sa stock market. Ang malaking pagkakaiba sa potensyal na kita ay kumakatawan sa isang opportunity cost na dapat maingat na isaalang-alang sa iyong mas malawak na pagpaplano sa pananalapi.

Isang maikling kasaysayan ng mga mortgage sa Estados Unidos

Noong mga unang dekada ng ika-20 siglo, ang pagbili ng bahay ay isang napaka-ibang karanasan. Madalas itong nangangahulugan ng pagbibigay ng napakalaking paunang bayad (down payment) at pagsang-ayon sa isang mahigpit at maikling-terminong utang, na karaniwang nangangailangan ng napakalaking balloon payment pagkatapos ng isang maikling panahon ng mga tatlo hanggang limang taon. Ang ganitong mahigpit na mga tuntunin ay nangangahulugang ang pagmamay-ari ng bahay ay ganap na hindi abot ng nakararaming Amerikano; iminumungkahi ng makasaysayang datos na bago ang 1930s, ang pambansang antas ng pagmamay-ari ng bahay ay nasa humigit-kumulang 40% lamang.

Ang pagsisimula ng Great Depression ay nakakita ng kalunos-lunos at matinding pagtaas sa mga property foreclosure, na may mga pagtatantya na nagpapahiwatig na halos 25% ng lahat ng may utang sa mortgage ay nawalan ng kanilang mga tahanan. Ang mapangwasak na panahong pang-ekonomiya na ito ay matinding nagbigay-diin sa agarang pangangailangan para sa reporma sa istruktura sa pananalapi ng pabahay.

Bilang tugon sa hindi maikakaila na pangangailangang ito, ang gobyerno ng U.S. ay gumawa ng mga matatapang na hakbang noong 1930s upang baguhin sa panimula ang sistema ng pagpopondo sa pabahay. Ang paglikha ng Federal Housing Administration (FHA) at ng Federal National Mortgage Association, na mas kilala bilang Fannie Mae, ay nagmarka ng isang monumental na pagbabago. Matagumpay na ipinakilala ng FHA ang pederal na mortgage insurance, na lubos na nagbawas sa panganib sa pananalapi para sa mga nagpapautang. Ang kritikal na inobasyong ito sa wakas ay nagbigay-daan para sa mas mahabang termino ng utang at mas mababang paunang bayad, na ginagawang abot-kamay ang pagkakaroon ng sariling bahay para sa pang-araw-araw na Amerikano. Ang Fannie Mae ay kasabay na itinatag upang magbigay ng isang matibay na pangalawang merkado para sa mga mortgage, na mabilis na nagpapataas sa pagkakaroon ng mga liquid na pondo para sa patuloy na pagpapautang ng mga bangko.

Pagkatapos ng Ikalawang Digmaang Pandaigdig, naging mahalaga ang mga matatag na pederal na institusyong ito sa pagpapadali ng pagmamay-ari ng bahay para sa mga umuwing beterano, na nag-ambag sa isang pasabog na housing boom at nagtulak ng patuloy, at pangmatagalang paglago sa mga pambansang antas ng pagmamay-ari ng bahay. Ang FHA, partikular na, ay patuloy na nagbigay ng kritikal na suporta sa merkado ng pabahay—lalo na sa panahon ng paminsan-minsang pagbagsak ng ekonomiya—na tumutulong na patatagin ang buong sektor ng real estate.

Pagsapit ng unang bahagi ng ika-21 siglo, ang kumbinasyon ng maluwag na mga salik sa pagpapautang ay humantong sa pinakamataas na naitala sa kasaysayan sa pagmamay-ari ng bahay sa U.S., kung saan ang antas ay umabot sa 68.1% noong 2001. Gayunpaman, ang makasaysayang rurok na ito ay hindi naiwasang sundan ng isang mabilis at masakit na pagbagsak sa panahon ng subprime financial crisis noong 2008. Ang Fannie Mae, na matinding naapektuhan ng isang hindi pa naganap na pagdagsa ng mga default sa mortgage, ay inilagay sa pederal na konserbatoryo (conservatorship) upang maiwasan ang ganap nitong pagbagsak. Matapos ang ilang mahihirap na taon ng muling pagsasaayos, pagsapit ng 2012, matagumpay itong nakabawi upang maging kumikita muli. Ginampanan din ng FHA ang isang makabayaning papel sa pagpapatatag sa pabagu-bagong merkado sa pamamagitan ng pagtiyak sa patuloy na pagkakaroon ng maaasahang mortgage insurance sa pinakamadilim na araw ng krisis.

Ang Federal Reserve ay aktibo ring nakialam, na nagpatupad ng mga agresibong patakaran sa pananalapi na naglalayong suportahan ang merkado. Nakatulong ang mga pamamaraang ito na ibalik ang pandaigdigang kumpiyansa sa ekonomiya at patatagin ang pagpepresyo ng mga mortgage-backed securities. Pagsapit ng 2013, ang napakalaking kolektibong pagsisikap na ito ay matagumpay na nagsimulang magbunga ng mas matibay at mahigpit na kinokontrol na merkado ng pabahay.

Ngayon, ang mga pangunahing institusyon tulad ng Fannie Mae at ang FHA ay patuloy na nagiging mahahalagang haligi ng modernong industriya ng mortgage. Sila ay nagbibigay ng mahalagang suportang pinansyal para sa malaking bahagi ng lahat ng mortgage para sa mga single-family na tahanan, aktibong nag-aambag sa walang kapantay na flexibility at malawakang accessibility ng pondo para sa pabahay sa buong bansa.

Mga Madalas Itanong

Ano ang kasama sa mortgage calculator bukod sa principal at interes?

Bukod sa principal at interes, maaaring isaalang-alang ng calculator ang mga paulit-ulit na gastos sa pagmamay-ari ng bahay gamit ang "Include Options Below" checkbox: mga buwis sa ari-arian (property taxes), homeowners insurance, HOA fees, PMI, at iba pang gastos sa pagpapanatili. Pinapayagan ka rin ng seksyong "More options" na magdagdag ng taunang porsyento ng pagtaas sa mga gastos na ito para sa mas tumpak na pangmatagalang pagtatantya.

Kailan ko kailangang magbayad ng PMI sa isang mortgage?

Kailangan mong magbayad ng private mortgage insurance (PMI) kung ang iyong down payment ay mas mababa sa 20% ng halaga ng ari-arian. Ito ay nananatiling kinakailangan hanggang bumaba ang natitirang balanse ng iyong utang sa mas mababa sa 78–80% ng orihinal na presyo ng pagbili ng bahay, at karaniwang nagkakahalaga ng 0.3% hanggang 1.9% ng halaga ng utang bawat taon.

Gaano kalaki ang down payment na kailangan ko para sa isang mortgage?

Ang mga tradisyonal na nagpapautang ay sa pangkalahatan ay nangangailangan ng down payment na hindi bababa sa 20% ng kabuuang halaga ng utang, bagama't ang mga lubos na kwalipikadong umuutang ay minsan makakapagbigay ng kasing liit ng 3%. Ang isang mas malaking down payment ay tumutulong sa iyong maiwasan ang PMI, nagsisiguro ng mas paborableng interest rate, at nagpapataas ng iyong posibilidad na maaprubahan ang utang.

Alin ang mas mabuti, ang 15-taon o 30-taong mortgage?

Ang 30-taong fixed-rate na mortgage ang pinakakaraniwang home loan sa Estados Unidos, ngunit ang mas maiikling termino tulad ng 15 o 20 taon ay sa pangkalahatan ay nagsisiguro ng mas mababang interest rate at nagreresulta sa mas kaunting kabuuang interes na nababayaran sa paglipas ng panahon. Ang tradeoff ay isang mas malaking buwanang bayad, dahil binabayaran mo ang parehong principal sa mas kaunting taon.

Makakatulong ba ang mga dagdag na bayad sa mortgage upang mabayaran ang utang nang mas maaga?

Oo. Ang anumang dagdag na bayad ay direktang inilalapat sa principal, na permanenteng nagpapababa sa iyong naipong interes at nagbibigay-daan sa iyong bayaran ang utang nang mas maaga nang malaki. Sinusuportahan ng calculator ang isahan o regular na dagdag na bayad upang makapaghambing ka ng mga amortization schedule na may at walang mga ito, ngunit tingnan muna ang mga prepayment penalty.